La Tutela dei creditori dei Condomini è diventata particolarmente complessa dopo gli interventi giurisprudenziale degli ultimi 15 anni che hanno di fatto ridisegnato la disciplina codicistica del Condominio imponendo al Legislatore la riforma del 2012.
Venendo al tema della tutele dei creditori del Condominio, inteso quest’ultimo come ente di gestione in senso proprio, un caso pratico esemplificativo delle complessità di questo settore è il seguente.
L’impresa Sempronia concludeva un appalto per lavori di ristrutturazione presso il Condomino Giuliano. Nel contratto di Appalto veniva espressamente previsto la rinuncia al vincolo di solidarietà passiva nel caso di morosità dei condomini e quindi la rinunzia dell’impresa a perseguire il Condominio in caso di morosità.
Terminati i Lavori, l’impresa Sempronio riceveva soltanto una parte del prezzo pattuito in Appalto.
L’impresa quindi adiva il tribunale competente per ottenere il riconoscimento del proprio credito residuo verso il Condominio. Concesso il Decreto Ingiuntivo, il Condominio proponeva opposizione sostenendo che l’impresa, anche alla luce della rinuncia in contratto al vincolo di solidarietà passiva, avrebbe dovuto agire verso i singoli condomini previa richiesta dell’elenco dei morosi ed inoltre contestava la regolarità dei lavori.
Il tribunale, dopo un lungo giudizio di opposizione, rigettava l’opposizione statuendo che l’impresa aveva correttamente agito verso il Condominio atteso che la rinunzia al vincolo di solidarietà passiva non poteva attuarsi atteso che il Condominio non restava insolvente per morosità dei condomini ma addirittura contestava la regolarità dei lavori.
Il Tribunale in Sentenza deduceva il principio di diritto secondo cui a partire dell’arresto delle Sezioni Unite n. n. 9148 del 08/04/2008, “in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi, - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie”.
Tale conclusione, tuttavia, non può ritenersi applicabile alla fattispecie in esame ove il Condominio non ha né dedotto né allegato che il mancato pagamento degli importi richiesti sia da imputarsi alla mancata corresponsione delle rispettive quote da parte dei condomini. La morosità dei condomini non è stata dedotta quale motivo di inadempimento per cui non si ravvede un rapporto di causa ed effetto con il mancato pagamento alla ditta appaltatrice. Al contrario, il Condominio deduce di aver corrisposto delle somme maggiori di quelle qui richieste e che il mancato pagamento della restante somma sia dovuto ai presunti difetti nella esecuzione dei lavori oltre che nel ritardo nella loro conclusione, senza alcuna menzione dell’inadempimento dei condomini. A tal riguardo, ferma la considerazione che del pagamento – soprattutto di tale importo e per la natura dei soggetti coinvolti, un ente condominiale ed un soggetto imprenditoriale estraneo, distinto e diverso dalla compagine condominiale – non è consentita fornire prova testimoniale (art.2721 c.c.), i documenti allegati a sostegno della prospettazione attorea non consentono una corretta imputazione dei pagamenti, ai sensi dell’art.1193 c.c., risultando del tutto generici ed indeterminati e senza riferimento alla rata o al debito da soddisfare.
Fatte queste considerazioni in Diritto, il Tribunale nel rigettare l’opposizione del Condominio, riconosceva il diritto di credito della impresa per intero verso il Condominio escludendo quindi la invocata parziarietà del credito.
Avv. Luciano Castaldi
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